澳洲买房六字真经:不能急,不要拖

在澳洲买房,大趋势面前,不能急,着急的结果,就是很容易追涨。

我发现,在西澳定居十年以上的朋友,大部分买房,都是在2014年前后,而那个时候,是西澳矿业最繁荣,最需要人才的时候,不管是租房还是房产交易,都是卖家市场,房地产市场一片繁荣。

在害怕踏空的心理驱使下,买家们的焦点,已经不是价格,而是能不能上车。于是出现了很多标价五六十万澳元的房子,加价六七万澳元成交,标价一百万澳元的房子,加价十万澳元成交的情况。

而且很多朋友,加价买到的房子,也是各种不喜欢,因为当初全部的注意力都放在“占坑”上,忽略了不少会明显影响居住体验的问题。

那一波买完之后,房价就一直开始跌,直到近一个多月,珀斯房价才有点上涨的趋势。

也就是说,当初只要能避开在身边每个人都在疯狂追涨的那个时候,接下来的五六年,的任意一个时候入场,都会有更多的选择,用更合理的价格拿下来。

但是如果房价处于相对低位,买房就不要拖,因为有大量的工作是需要在交易之前完成的。

首先就是贷款,也就意味着要看收入证明。

工薪族,相对会稍微简单一点,一般就是看申请贷款之前三个月到半年的工资条以及上一年的报税记录。

7月报税,一般一到两个星期提交成功拿到ATO的纳税证明,一拿到纳税证明,就需要通知你的贷款经纪申请贷款。预批一般是三个星期到一个月,每家银行的速度不一样,CBA会快一些,ANZ会慢一些,今年的利率这么低,申请的人多,尤其慢。

然后开始看房,一般一两个月是需要的。这个阶段看房的目标,是先把选房的范围扩大,对各个区有大致的了解,然后再把区域范围缩小到两三个重点区域。

我2017年买自住房的时候,珀斯每个大的住宅区,我都去过。最南跑到Armadale,最北去过Two Rocks。

今年开始看房的时候,我的考虑范围就缩小到了离市中心十五分钟车程的区域。

经过综合考虑,最终选定了Churchlands、Wembley、Floreat、Wembley Downs这几个区,最终选在Churchlands靠Herdsman Lake的那一侧。

7月开始看房,选到合适的房子,一般就到9月了,下offer。一个offer从第一次签字到讨价还价需要三五天,最后还不一定能够被卖家接受,等到签订了购房合同,就到了10月。

接下来就是让贷款经纪向银行申请正式批准,一般也需要三个星期,这就11月上下了。

我这次的贷款批准时间很短,四个工作日就下来了,主要是因为我第一套房和这套房用的是同一个银行,而且我的材料准备很充分,但这是特例,不具备普遍意义。

接着就是常规的建筑检查、白蚁检查、买房屋保险、双方过户律师办理手续,等到过户那天,就已经是12月初了。

如果是自住,这个流程就差不多了,前提是一切顺利。

如果是买投资房出租,还需要考察和挑选租房管理中介,签合同。房子在租出去之前,多多少少还是要装修下,基本上又花一个月,这就到了第二年了。

如果是自雇人士买房,就会相对复杂点,需要至少提前两年做好规划,因为银行会看公司两年的营收。公司结构如何构建、如何报税,这些都要提前跟会计沟通好。

如果按照两年买一套房的节奏,你会觉得自己随时都在忙房子的事情,所以在有些环节上,能节省的时间就要省。

看好了房子,就要马上下offer。

只要是贷款可能用到的材料,平时要注意搜集,节约审批时间。

准备好专业的团队:与真正专业的会计、贷款经纪以及过户律师合作,让他们无缝连接,避免因为沟通问题浪费时间。

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